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창업칼럼 제임스 권의 사업체 매매 A to Z | 상식글 총 56

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  • James Kwon (부동산브로커)
  • 전화 : 1-213-327-5400 / 이메일 : jameskwonbroker@gmail.com
  • 주소 : 4055 Wilshire Blvd, suite 102 Los Angeles, CA 90010
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    • 2003년~ 현재 : 오직 사업체 매매/사업체 건물 중개
    • 2011~ 현재 : Masters Realty Group Broker Associate
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제목 [매매중] 새 리스 계약은 언제 요청해야 할까요?
작성자 제임스 권 브로커 작성일 2019.04.24 지역 CA

조회수(78) | 답글(0)

질문 ---------------

비지니스 리스 연장이나 새로운 리스 계약을 랜로드에게 요청하려합니다. 현재 비지니스를 하고있으며 2020년도부터 이후 5년 옵션이 남아있읍니다.

1. 시기상 언제에 새 리스 계약을 요청해야할까요( 5년 옵션시작하기 전 아니면 이후에) ?

2. 누구에게 요청을 해야하나요 (메네져 or 랜로드) ?

3. 직접 제가 편지로 요청을 해도될까요 아니면 전문적인 사람을 통해서 도움을 받아 프로페셔날하게 하는게 안전할까요) ?

4. 도움이 필요하다면 이런 도움은 누구에게 부탁해야하나요?

도움 말씀에 감사드립니다.


답변 ---------------

안녕하세요 ?

질문 내용으로 보아 2020년부터 ( 정확하게 몇월달부터인지는 써 놓지 않아서 ) 옵션 5년을 현재 가지고 있는것으로 알고 말씀드리겠습니다.

대부분의 리스 계약서에 보시면 분명히 옵션 행사를 해서 5년을 더 사업을 하시고 리스를 연장하고자 할때에는 대부분 6개월 또는 180일이전에 ( 어떤 계약서는 9개월 심지어 1년이전에) 건물주에게 통보를 해달라고 분명히 명기가 되어 있을것입니다. 일단 2020년 7월1일부터 새로운 옵션기간이 시작된다고 가정하고 6개월 180일이전에 건물주에게 통보해 달라고 명기 되어있다면 늦어도 2019년 12월31일이전에 통보를 꼭 해야 합니다.

1년이전에 해달라고 명기되어 있다면 당연히 2019년6월30일까지 건물주에게 통보하여야 합니다. 이 시일은 대단히 중요한 문제로 건물주측에서는 질문자님이 지속적으로 테난트로 남아서 사업을 할지 아니면 나가게 된다면 건물주 측에서도 다른 새로운 테난트를 구해야 하는 시간적 여유를 얻기 위해서 입니다.

1. 1번에 대한 답변은 말씀드렸고

2. 매니저가 될수도 있고 건물주 당사자가 될수도 있으나 규모가 있는 샤핑센터에서는 대부분 매니저가 관리하거나 따로 리스만 관리해 주는 리스 오피스가 따로 있을수 있으니 프라퍼니 매니지먼트의 매니저나 매니저가 없다면 건물주에게 직접 문의를 하셔야 합니다.

3.편지- 아주 중요한 질문입니다. 항상 문서화 하고 증빙 자료를 남겨 두셔야 합합니다. 아주 간단히 본인이 직접 쓰셔도 됩니다. 오늘 날자로sample을 만든다면

Date : 04/17/2019
Re: Lease Option Exercise

Dear Mr. John Smith,

Thank you for all your service and prompt professional workmanship since I became a your credit tenant, I appreciate.
Accordance of our lease agreement, I'd like to exercise my option 5 years commencing 07/01/2020 ending 06/30/2015
Please confirm with me in earliest your convenience.

Respectfully,

Kil Dong Hong
가장 중요한 것은 꼭 Certify Mail로 우체국에 가서 보내시고 영수증과 사본 한장을 꼭 보관하십시요-매우 중요합니다.

4. 굳이 변호사에게 가셔서 하셔도 되고 부동산 전문인에게 부탁을 하셔도 되겠습니다.

질문은 하지 않으셨지만 더욱 중요한 것은 2025년 이후에 옵션이 없다면 당연히 2015년 이후의 옵션을 5년 더 받으시라고 강력히 권고합니다. 옵션 행사할때 앞으로 5년 10년 훗날을 보고 나중에 사업체를 파시든지 계속 영업을 하시든지 어떤 경우라도 꼭 2015년 이후의 옵션 5년을 더 받아 놓으시기를 권고합니다. 훗날 옵션 행사를 하지 않는 상황이 오더라도 테난트에게는 영속성을 위해서 입니다.

항상 질문해 오시는 내내용만 가지고 답변드릴수 밖에 없으므로 현재 보내 주신 문의로는 위와 같이 답변드립니다. 감사합니다.

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